Interview mit dem IMMO-FLÜSTERER

Was bedeutet Der IMMO-FLÜSTERER?

Der IMMO-FLÜSTERER bietet fachmännische und kompetente Informationen beim Wohnungskauf. Die Leistung des IMMO-FLÜSTERERS ist vergleichbar mit einer Ankaufsberatung des ÖAMTC für einen Gebrauchtwagen.

Wer ist der IMMO-FLÜSTERER?

Mag. Ing. Johannes Kirchner bietet als IMMO-FLÜSTERER Ankaufsberatungen an. In den letzten 10 Jahren hat er mit seiner Firma HAUS&HEIM Renovierungs-GmbH über 200 Altbauwohnungen als Generalunternehmer im Gesamtpaket renoviert.

Welche Leistungen bietet der IMMO-FLÜSTERER?

Technische Information: Überprüfung der Bausubstanz innerhalb der Wohnung und an Allgemeinflächen des Hauses. Überprüfung der Qualität von bereits renovierten Wohnungen. Juristische Information: Überprüfung auf Vollständigkeit der vom Verkäufer vorgelegten Unterlagen. Hinweis auf juristische Schwachstellen bei Verträgen, Plänen und Grundbuch. Kaufmännische Information: Überprüfung des Marktwerts der Wohnung, Renovierungskosten innen und an den Allgemeinflächen (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Keller), Vertragserrichtungskosten. Architektonische Information: Sind geplante Grundrisse, Umplanungen oder Zusammenlegungen möglich? Ist der neue Grundriss überhaupt sinnvoll und praktisch? Persönliche Information: Zurechtrücken von "Verliebtheiten", Verhindern von voreiligen Kaufanboten, Beruhigung beim Kauf-Stress, Tipps beim Pokern um den Kaufpreis.

Was will der IMMO-FLÜSTERER bewirken?

Die Grundidee des IMMO-FLÜSTERERs ist, den Käufer vor einem zu emotionalen oder vorschnellen Handeln zu bewahren: "Solange mir ein neutraler Berater ins Ohr flüstert, dass ich wichtige Dokumente noch nicht gesehen habe, dass Baubescheide fehlen, dass die Versprechen des Verkäufers nicht rechtsverbindlich sind, etc., bleibe ich als Käufer wachsam und bin zumindest gewarnt bevor ich mein Kaufanbot lege." Mag. Kirchner musste wegen eines Betruges am eigenen Leib erfahren, wie schnell der Traum vom Zinshauseigentum zum Albtraum wurde. Er hat viele böse Überraschungen mit seinen Immobilien erlebt und dabei sehr viel Lehrgeld gezahlt: "Ich möchte jedem neuen Käufer diesen jahrelangen Kummer und diese Sorgen von Herzen ersparen."

Wann soll man den IMMO-FLÜSTERER zu Rate ziehen

Erst ab dem Zeitpunkt, wenn man eine Wohnung bereits mehrfach besichtigt hat, sie prinzipiell kaufen würde, aber vorher noch eine verlässliche Kostenschätzung für die Renovierungen in der Wohnung und an den Allgemeinflächen sowie weitere Tipps zum Kauf haben möchte.

Unterschied zwischen IMMO-FLÜSTERER und Bausachverständigen?

Ein Bausachverständiger überprüft nur die Bausubstanz der Wohnung oder der Allgemeinflächen auf den IST-Zustand samt Bewertung – nicht aber den möglichen und geplanten SOLL-Zustand. Der IMMO-FLÜSTERER bietet zusätzlich - und - Alles aus einer Hand:

Was ist der finanzielle Vorteil beim IMMO-FLÜSTERER?

Ist der IMMO-FLÜSTERER wirklich neutral?

Prinzipiell ja. Durch das Besichtigungshonorar sind die Selbstkosten des IMMO-FLÜSTERERs abgedeckt. Er verdient nichts an dem Wohnungskauf und kann als neutraler Beobachter offen über Vor- und Nachteile des Kaufes sprechen. Die verbindliche Kostenschätzung für die Wohnungsrenovierung bedeutet ein Risiko für den IMMO- FLÜSTERER. Er wird hier die Preise realistisch hoch schätzen. Somit verschafft er sich hier keinen Wettbewerbsvorteil. Sinn der hohen Preisschätzung ist ja, den Kaufpreis zu reduzieren.

Sieht der IMMO-FLÜSTERER alle Mängel?

Der Laie sieht normalerweise 40%. Der IMMO-FLÜSTERER erkennt 80% bis 90% der Mängel. Ein Restrisiko bleibt vor allem im Altbau immer bestehen, weil keiner der Erbauer mehr lebt, weil versteckte Baumängel in den Wänden, bei den Steigleitungen oder z.B. morsche Träme erst durch das Öffnen aller Wände und Plafonds sichtbar werden. Ähnliches gilt bei nicht vorgelegten Verträgen des Verkäufers, nicht eingetragene Verpflichtungen aus dem Grundbuch etc. Je besser man sich aber vorher informiert, umso weniger böse Überraschungen gibt's nachher.

Was macht der IMMO-FLÜSTERER?
Praktisches Beispiel.

Praktisches Beispiel. Ehepaar MUSTER möchte eine Altbauwohnung im 9.Bezirk kaufen und hat die Wohnung mit dem Makler bereits 2x besichtigt. Um vor der Abgabe des Kaufanbots nichts Wichtiges zu übersehen, suchen sie einen neutralen und kompetenten Berater. Im Internet finden sie den IMMO-FLÜSTERER, mit dem sie eine Besichtigung vor Ort vereinbaren. Bereits beim ersten Telefonat fragt der IMMO-FLÜSTERER nach, welche Unterlagen der Makler schon vorgelegt hat. Die noch fehlenden Dokumente werden beim Makler für den Termin bestellt. Während der gemeinsamen Besichtigung notiert und fotografiert der IMMO-FLÜSTERER die Schwachstellen der Wohnung und erstellt aufgrund der Umplanungswünsche von Ehepaar MUSTER eine Kostenschätzung für die Wohnungsrenovierung innen. Anschließend werden die allgemeinen Teile des Hauses besichtigt. Auch hier notiert der IMMO- FLÜSTERER Schwachstellen beim Dachboden, Stiegenhaus, Keller, Steigleitungen und Fassade. Nach dem Termin mit dem Makler setzt man sich in ein nahe gelegenes Cafe: dabei werden die Vor- und Nachteile der Wohnung aufgelistet. Der IMMO-FLÜSTERER übergibt eine schriftliche Kostenschätzung für die Wohnungsrenovierung, welche die Käufer auch dem Verkäufer vorlegen können. Wenn der aktuelle Marktwert der Wohnung (in dieser Lage, in diesem Bezirk) höher ist als der Kaufpreis plus die Wohnungs-Umbaukosten plus die zu erwartenden Kosten an Allgemeinflächen, dann empfiehlt sich ein Ankauf. Als nächstes werden die Unterlagen des Maklers überprüft: Grundbuchsauszug, Kaufvertragsentwurf, Wohnungseigentümer-Vertrag, Einreichpläne, Baubescheide, Benützungsbewilligung... Hier erkennt der IMMO-FLÜSTERER normalerweise sofort grobe Mängel wie z.B. fehlende Baubewilligungen, fehlendes Wohnungseigentum, Überschuldung der Miteigentümer, nachteilige Vertragsstellen für Ehepaar MUSTER, mündliche Versprechen des Maklers, die nicht schriftlich fixiert wurden, fehlende Rückbehalte von Geld für zukünftige Leistungen des Verkäufers etc. Bei der folgenden persönlichen Befragung, warum Ehepaar MUSTER genau diese Wohnung kaufen will, zeigt sich, dass Frau MUSTER komplett vernarrt in das riesige Badezimmer (25m² !!) ist, weil sie so gerne badet. Der IMMO-FLüSTERER erklärt, dass diese Wohnung ein viel zu großes Bad und bei 90 m² nicht einmal ein zweites Schlafzimmer hat. Das senkt den Wiederverkaufswert der Wohnung. Da das Ehepaar MUSTER trotzdem kaufwillig bleibt, gibt ihnen der IMMO-FLÜSTERER noch Tipps zur Anbotstellung (mit Vorbehalten) bzw. zur Reduktion des Kaufpreises um die Renovierungskosten. Da die beiden unsicher wirken empfiehlt er ihnen einen verlässlichen Anwalt. Im Cafe bezahlt Ehepaar MUSTER für 2 Stunden ein Beratungshonorar. Es ist nicht das zentrale Anliegen des IMMO-FLÜSTERERs sämtliche Fehler und Mängel einer Wohnung sofort zu erkennen, sondern die Käufer zu sensibilisieren und ihnen zuzuflüstern, dass überhaupt Schwachpunkte da sind oder Mängel übersehen wurden.

Weitere Beispiele aus der Praxis:

Eine Kaufinteressentin war begeistert von einem Wohnzimmer mit Holzvertäfelung an Wänden und Plafond und schwärmte wie sie zu Weihnachten im Kreis der Kinder und Enkel hier den Christbaum aufstellen werde... Der völlig unbrauchbare Wohnungsgrundriss fiel ihr scheinbar nicht auf. Als der IMMO-FLÜSTERER darauf hinwies, dass die Wohnung nicht parifiziert, die Heizungsleitungen völlig überaltet, ein Badezimmereinbau vom Platz her gar nicht möglich sei und laut Aushang am schwarzem Brett bereits eine Fülle von Prozessen zwischen den Hausparteien liefen, verschwand langsam ihre Verliebtheit.

Die Verkaufsleiterin einer großen Werbeagentur verliebte sich in einen riesigen Roh-Dachboden in Hietzing mit einem Zwiebeltürmchen. Sie wollte das 300 mß große Dachgeschoß alleine kaufen, ausbauen und die Hälfte des Daches verkaufen. Trotz ihres 50-Stunden-Jobs hielt sie den Dachausbau für kein Problem. Sie war nicht nur verliebt, sondern fast "besessen" von diesem traumhaften Ausblick und der guten Lage. Obwohl sie im Geschäftsleben eine harte Verhandlerin ist, wurde sie beim eigenen Wohnungskauf plötzlich weich und sentimental. Der Kaufpreis des Roh- Dachbodens war bereits völlig überzogen und der Dachgeschoßausbau hätte sie vermutlich finanziell ruiniert. Der IMMO-FLÜSTERER ermunterte sie, sich vorzustellen, dass sie diesen Roh-Dachboden nicht für sich selbst, sondern für ihre Werbeagentur kaufen sollte. Plötzlich war sie wieder in ihrem gewohnten geschäftlichen Denken und meinte, dass der Roh-Dachboden für ihre Firma zu teuer sei. Mit dieser Erkenntnis verschwand auch allmählich die Verliebtheit und Verklärung rund um den "Traumdachboden".

Manchmal kommt der IMMO-FLÜSTERER auch zu spät:
Ein junges Ehepaar hatte eine Altbauwohnung im 18. Bezirk bereits gekauft und wollte einen Kostenvoranschlag für die Generalsanierung. Als der IMMO-FLÜSTERER die Renovierungskosten vor Ort auf mindestens € 75.000,-- schätzte, waren die Beiden völlig sprachlos und sogar erbost, weil sie mit maximal € 40.000,-- gerechnet hatten. Dies hatte ihnen auch der Verkäufer versprochen. Sie waren so verärgert, dass sie sogar den Kontakt mit dem IMMO-FLÜSTERER abbrachen. Ein Jahr später meldete sich das Ehepaar wieder und berichtete von 5 Kostenvoranschlägen von diversen Bau- und Renovierungsfirmen, wobei der günstigste bei € 78.000,-- und der teuerste bei € 110.000,-- lag. Die Beiden renovieren die Wohnung derzeit eben nur in Etappen.

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Mag. Johannes Kirchner
0699 – 133 833 53